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关于支持开发区盘活存量建设用地促进节约集约用地实施意见-征求意见稿

发布时间:2022年03月15日 阅读:

关于支持开发区盘活存量建设用地

促进节约集约用地实施意见(试行)

(征求意见稿)

为进一步贯彻落实习近平生态文明思想,深化土地供给侧结构性改革,促进开发区闲置低效建设用地有效盘活,提高存量土地资源配置效率,提升节约集约用地水平,为鹤壁市高质量发展提供土地要素保障,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、中共河南省委河南省人民政府关于推动河南省开发区高质量发展的指导意见》(豫发202121号)、《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》(豫政〔202032)等有关法律法规和政策规定,结合我市实际,制定本意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会及中央经济工作会议精神,全面贯彻新发展理念,把省委、省政府和市委、市政府关于支持开发区发展、强化土地节约集约利用及要素保障的精神落到实处,促进开发区有效盘活存量建设用地,提高存量土地资源配置效率,提升节约集约用地水平,为鹤壁高质量发展提供强有力的支撑。

二、基本原则

坚持规划引导。要坚持规划引领,解决空间布局不优、基础设施及公共服务设施不完善等突出问题,在推动产业链延伸、供应链完善、创新链提升等方面下功夫。

坚持节约集约。存量土地的盘活使用,要用节约集约用地理念指导空间布局优化和具体项目实施,认真贯彻执行国家、省发布的最新用地标准。

坚持实事求是。在闲置低效用地调查时,资料要翔实;在处置过程中,要尊重历史、尊重事实,坚持公平、公正的基本原则。

坚持以用为先。处置过程中要使用灵活多样的方式,突出以用为先导向,坚持统筹兼顾,既立足当前,又着眼长远,让有限的土地资源发挥更大的效益。

坚持利益均衡。在符合用途管制和生态环境优先的前提下,要充分调动新、旧土地权利人的积极性,建立利益均衡机制,激发市场主体活力。

三、实施范围

适用于各级政府部门批准成立的以工业为主的各类开发区、产业园区内批而未供、已供闲置、低效工业和仓储等用地的盘活和处置,以及正常生产工业企业扩大产能提高土地使用效率的用地

四、实施步骤

(一)普查入库

对各开发区内所有项目普查,重点调查项目用地情况、建设状况、主要经济指标及合同履约情况(包括招商引资合同和土地出让合同),对疑似闲置和低效的项目用地实行重点调查,将普查信息入库并实行动态管理。

(二)重点研判

在对闲置低效用地信息调查的基础上,结合开发区发展规划、项目招商引资落地计划及土地权利人意愿进行重点分析研判,作出无偿收回、有偿收购、空间置换、引导企业转让或企业继续追加投资或发展新产业、新业态的决定。鹤壁市闲置低效工业用地认定办法详见附件1

(三)依法实施

1. 闲置土地处置盘活。闲置土地处置到位后,但企业无法通过增资扩能提高土地使用效率的企业,可通过政府依法收回,并给予合理补偿;或政府采取预登记的方式引导企业转让其国有建设用地使用权、地上建筑物。对面积较大的用地,可在属地政府及自然资源规划部门指导下分割转让。

2. 低效用地处置盘活。在符合规划和产业政策条件下,企业建设容积率、投资强度、亩均税收等建设指标和经济指标没有达到合同约定,但不属于闲置土地的,视企业意愿采取企业继续投资、政府收储、政府引导企业转让等方式处置。

以上土地使用权企业继续追加投资、发展新产业或进行转让的,业或新受让土地使用权企业均需与管委会签订《工业项目再投资履约监管协议》(详见附件2),重新约定开发建设、投产期限,亩均投资强度、亩均税收等指标,不能按时履约的,及时引导项目退出。

政府依法实施收回、收储的,其土地使用权价格按原土地出让金、银行同期贷款基准利率利息、已缴契税的总额,扣除已兑现的政策优惠及奖励之差或者按现行土地市场评估价与政府优惠及奖励之差确定,但不得高于相关法律、法规和政策规定。对收回土地范围内的建筑物或在建工程,原则上按重置价补偿,机械设备等动产部分由企业自行处置。

五、政策支持

(一)免收土地增容价款。对存量国有工业建设用地,在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用效率增加容积率的,不再增收土地价款。

(二)减免城市基础设配套费。对2008年以前出让的工业用地,土地出让合同、规划条件约定容积率上限的,提高容积率高于上限部分建筑面积,免收城镇基础设施配套费。对2008年以后(含新出让)出让的工业用地约定容积率下限的,容积率1.01.2部分建筑面积,减半征收城镇基础设施配套费,超过1.2部分建筑面积,免收城镇基础设施配套费。

(三)落实国家、省差别化的税收政策。加强城镇土地使用税征缴力度,对非政府原因导致处于停产、半停产状态企业长期欠缴城镇土地使用税的,要综合利用行政、司法等手段予以清缴。落实政府收回、收储盘活存量建设用地的企业土地增值税免征政策。支持国有企业、政府平台公司参与盘活利用闲置低效用地,其税收政策参照政府收回、收储土地政策执行。对积极服务、主动配合转让土地及建筑物用于重点项目建设的,由县区政府或开发区管委给予适量的税费补贴,以降低不动产转让过程中发生的政策性成本。原土地使用权人重新盘活利用低效工业用地,新上工业项目为政府鼓励类或重点扶持的,可按规定享受有关税收优惠政策。

(四)多种方式供应工业用地。经发改部门确定的新产业工业用地,应当依法采取招标拍卖挂牌方式供应,但可以采取长期租赁、先租后让和弹性年期出让等多种方式适当降低企业用地成本长期租赁年限不得超过20年,先租后让的先期租赁期限不得超过10,弹性出让的年期原则上不得超过20年,先租后让年期合计不得超过工业用地出让法定最高年限50年。采取先租后让供应工业用地的,应当符合原国土资源部规定的行业目录。工业用地使用权租赁的最低租金不得低于按国家规定的工业用地出让最低价折算的租金标准。弹性出让起始价按照豫政〔202032号文件及其解读政策执行长期租赁、先租后让的租金按年平均收取,出让金按照合同约定的金额、时限一次性付清。

(五)支持企业分割转让结余土地。闲置低效用地处置过程中,在满足原土地权利人自身需要后结余的土地,企业可申请分割转让或申请政府纳入土地储备。在土地分割转让前,由属地自然资源规划部门划定转让范围,明确用地面积、容积率等主要规划建设条件。在受让人签订转让合同的同时,要与开发区管理机构签订《工业项目再投资履约监管协议》。

(六)支持新型产业用地发展。鼓励新兴产业的研发、设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心等创新型工业功能以及相关配套服务使用存量建设用地,在符合控制性详细规划的前提下复合、兼容利用,其中产业占地面积不低于70%产业计容建筑面积不得低于总计容建筑面积的70%利用现有存量工业用地的,规模原则上不低于50,经县区政府同意,可继续实行按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期满(项目规划设计方案批准之日起5),经县区政府验收合格后,可根据企业发展业态和控制性详细规划,另行办理用地手续。

六、保障措施

(一)加强领导。鹤壁市“百园增效”及批而未用闲置低效用地活动领导小组,负责统筹推进全市闲置、低效工业用地处置,研究协调处置过程中存在的问题。各县区政府、管委要加强对该项工作的具体推进,认真组织对辖区内低效用地的调查、认定、处置工作,细化落实相关政策措施,积极推动闲置低效用地盘活。 

(二)部门联动。县区政府、管委与县区法院、自然资源规划等部门建立闲置低效用地工业企业处置协作机制,互通闲置低效用地企业涉法涉诉、司法查封等信息。闲置低效利用土地的工业企业,由于债权债务等原因,被法院立案或进入破产程序的,法院将破产工业企业相关处置方案函告后,县区政府、管委及自然资源部门要积极予以支持。买受人重新开发利用的,应与县区政府、管委重新签订《工业项目再投资履约监管协议》,不动产登记中心方可办理不动产转移手续。

(三)强化惩戒。对列入低效利用工业用地的企业,由县区政府、管委督促整改。对不配合整改或整改不到位的,除各级政府、自然资源规划部门依据合同法保留对企业起诉的权利外,市相关部门、各县区政府、管委要综合运用法律、行政、经济、信用等手段对企业进行履约监管和违约惩戒对履约守信企业给予差异化政策支持或倾斜对未履约守信的企业实施联合惩戒情节严重的依法失信联合惩戒对象名单予以曝光公示限制其参与土地竞买,有力推动盘活企业存量建设用地,促进土地节约集约利用。 

联系人及联系方式:金先生    0392-3319689

附件:1. 鹤壁市闲置低效工业用地认定办法

2. 工业项目再投资履约监管协议

3. 开发区工业项目情况调查一览表

附件1

鹤壁市闲置低效工业用地认定办法

一、闲置土地认定办法

符合下列情形之一,即认定为闲置用地

(一) 建设用地使用权人依法取得建设用地使用后,未经市县人民政府同意超过规定日期满一年未动工的,或原批准用地机关同意延期动工后超过新规定日期满一年仍未动工的; 

(二)国有建设用地合同或国有建设用地划拨决定书未约定动工日期,但自合同生效或决定书颁布之日起,满一年未动工的; 

(三)已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地

(四)法律、法规、规章规定属于闲置用地的其它情形。

二、低效用地认定办法

所谓低效利用工业用地,是指布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理、产业落后、停建停产、土地综合产出效率低下的权属清晰存量工业用地。主要包括五种类型:

(一)产业转型类:国家禁止类、淘汰类产业用地,不符合环保标准和安全生产要求的工业用地,转型升级及“退二优二”“退城进园”工业用地,政府列入“关停并转”范围的工业用地。

(二)粗放用地类:投资强度、容积率、建筑系数、亩均产出、亩均税收等主要控制性指标明显低于地方行业平均水平的工业用地,围多建少、存在大面积空闲土地的工业用地。

1. 未达到《国有建设用地使用权出让合同》或项目《投资协议书》约定条件的工业项目用地。

2. 因资金、经营、管理等内部原因,停工一年以上的工业项目用地。

3. 项目招商引资投资协议书签订后两年内实际利用土地面积不足50%、空闲土地没有实质建设内容的工业项目用地(项目招商引资投资协议书另有约定的除外)。

4.正式投产满3年,年亩均税收(包括减税退税额)低于15万元的工业项目用地(规上企业、高新技术企业用地除外)。各县区可视实际情况逐年制定盘活标准和地块,通过3—5年的努力,最终达到以上税收标准。

5.厂区内存在空地连片面积在10亩以上,按照国土空间规划可单独利用土地的。

(三)已进入法院破产程序的工业项目用地。

(四)停建停产类:企业处于停建缓建或者停产半停产状态,超过2年未产生主营利润的工业用地。

(五)其他符合上级政府或其工作部门关于认定低效利用工业用地条件的。 

附件2

工业项目再投资履约监管协议

参考范本

甲方(区政府管委会/开发区管委会):                

乙方土地使用方:                                 

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》等有关法律规定,按照《国有建设用地使用权出让合同》《国有建设用地使用权租赁合同》(以下简称《合同》)和河南省节约集约用地有关规定,甲乙双方本着平等自愿、友好协商的原则,就项目追加或再投资及履约监管事宜,约定如下:

一、项目概况

    乙方取得的        号宗地,实施的               项目位于                 用地面积              所属行业为                  项目拟追加投资              万元,总投资                                万元,其中固定资产投资                    万元

二、约定控制指标

(一)固定资产投资强度

    固定资产投资强度不低于                 万元/亩

(二)亩均税收

项目达产后亩均税收不低于               万元/亩

(三)能耗指标

每万元工业增加值综合能耗水平不高于        万元/吨标煤

(四)环境标准

环境标准包括空间准入要求、污染物排放标准及排放总量管控要求、环境质量管控标准和行业准入要求(各县区根据实际自行制定须满足“三线一单”生态环境分区管控以及国家、地方污染物排放标准要求)

(五)其他控制性指标

三、项目建设

(一)乙方项目建设严格按照《合同》和本协议约定执行

(二)乙方必须按约定时间开工、竣工、投产、达产:

1. 乙方按照《合同》约定          日之前开工

2. 乙方按照《合同》约定          日之前竣工

3. 乙方在竣工验收通过后     个月内投产

4. 乙方在投产后      个月内达产

四、其他约定                                        

                                                  

五、项目验收

甲方组织有关部门按照《河南省人民政府关于推进产业集聚区用地提质增效促进县域经济高质量发展的意见》豫政202032 和县工业项目竣工验收、达产复核办法进行对标验收

六、违约责任

(一)投资强度达不到约定指标的乙方需追加投资直至履约否则达产验收不予通过

(二)亩均税收、能耗标准、环境标准等达不到约定指标的给予一年整改期期间不得享受各级政府的产业优惠政策再次评价仍未达到准入标准的对已享受的优惠政策予以追缴综合绩效评价降档

乙方未按约定达产的给予最长不超过1年的整改期;整改后仍未能达产的由甲方引导项目限期退出。退出具体方式为                              

对因相关政府部门原因导致项目竣工验收、达产复核延期的约定的时间期限可依申请相应顺延

乙方因不可抗力不能履行约定的可根据不可抗力的影响程度部分或者全部免除责任但应及时通知甲方并提供不可抗力的详细说明和不能履约的有效证明材料法律另有规定的除外

其他

本协议自甲乙双方签订之日起生效,一式肆份,甲乙双方各壹份,报属地工业和信息化、自然资源规划行政主管部门备案各壹份

甲方(盖章):

法定代表人(委托代理人)(签字):                     

时间:                                              

乙方(盖章):                                        

法定代表人(委托代理人)(签字):                      

时间:                                              


 

附件3

鹤壁市                          开发区工业项目情况调查一览表

 

序号

所在县区

用地单位

用地位置

面积

用途

供地时间

主要建设指标

主要经济指标

耗能指标

建筑密度

容积率

投资额

产值

税收

用电

1

2

3

4

5

6

7

8